Обмен квартиры на новостройку

Обмен квартиры на новостройку

Обмен квартиры на новостройку

Те, кто решается на продажу старого жилья на вторичном рынке и приобретение нового на первичном, не имея при этом резервной жилплощади, по данным риэлторов, составляют около четверти покупателей новостроек. 

Около 40% покупателей жилья на первичном рынке продают старое жилье, чтобы купить новое, и при этом располагают запасным вариантом для проживания, пока новый дом не построен. Их можно считать счастливчиками. Но немало и тех, у кого имеющаяся на вторичке недвижимость – единственная. Это достаточно распространенная ситуация, когда квартира есть, но хочется другую и побольше, чтобы улучшить жилищные условия.

Хочется нового

Первым делом в таких случаях взор обращается все-таки на первичный рынок, где за меньшие деньги можно получить большее и к тому же, как правило, более качественное жилье. Да и выбор эконом-вариантов на рынке новостроек весьма широк.

Конечно, бюджетные варианты в новостройках расположены за КАД, и не для всех это укладывается в понятие «улучшение жилищных условий». Но, с другой стороны, отдельная квартира в большинстве случаев лучше, чем комната в коммуналке. Хотя ведь и коммуналка может быть малонаселенной и с хорошими соседями, и отдельная квартира располагаться в такой тьмутаракани, что не захочешь такого улучшения.

В общем, число оговорок бесконечно – все зависит от конкретных предпочтений конкретного покупателя.

Понятно, что имеются и риски долевого строительства, никуда большинство из них не делось, несмотря на усилия законодателей по усовершенствованию 214-ФЗ. Не будем вдаваться в крайности, но все же риск задержки ввода в эксплуатацию по-прежнему есть, и в нашем случае – продаем вторичку, а покупаем первичку – это очень важно, поскольку «подвисает» один из, казалось бы, интересных вариантов. Но обо всем по порядку.

Шаг первый – это все-таки оценить имеющееся жилье и актуальные предложения первичного рынка, понять, на что можно рассчитывать, определить вилку возможной доплаты, вообще сопоставить свои желания и возможности (можно даже и тост произнести за то, чтобы они совпадали, как в известном фильме). Здесь пока берем прямые доходы от продажи старой и прямые затраты на покупку новой квартиры. Понижающие коэффициенты или их отсутствие, а также сопутствующие расходы будут зависеть от того, каким способом вы решите совершить данный вид встречной сделки.

Витязь на распутье

Перед тем как сделать второй шаг, необходимо определиться с направлением. Мы рассматриваем все-таки не банальный и счастливый вариант, когда имеющаяся недвижимость не единственная либо есть где жить после продажи квартиры (например, у родителей), а тот случай, когда продается последнее.

И тут, что называется, возможны варианты. Одни получше, другие похуже, каждому решать самостоятельно, какой предпочесть.

Итак, первый вариант, который условно можно назвать «квартира в зачет». Эта схема многим известна по авторынку, а некоторые застройщики с разной степенью успешности пытаются реализовать ее и на рынке недвижимости. Но «трейд-ин» приживается здесь плохо. Даже на растущем рынке он не был особо популярным, что уж говорить о стагнирующем. Плюс проживания в старой квартире до того, как можно будет переезжать в новостройку, убивается минусом, связанным с оценкой старой квартиры: из рыночной цены вычитается дисконт. Застройщика можно понять: ему нужны деньги, и тратить много времени на реализацию бывшей в употреблении квартиры он не собирается.

Размер доплаты может оказаться просто неподъемным.

Рассмотрим ту же ситуацию, так сказать, шиворот-навыворот: застройщик готов забронировать для вас квартиру на несколько месяцев. Но если дом находится уже в завершающей стадии строительства, то и цены существенно выше (то есть исчезает главное преимущество первички), и под конец остается, конечно, всякий неликвид. И еще: обязательным условием договора бронирования является первоначальный взнос, а срок этого бронирования составляет максимум полгода. Не говоря уже о том, что условия разнятся и вы будете существенно ограничены в выборе.

Весь в кредитах

Другая сторона, в которую можно сделать шаг номер два, – взять ипотечный кредит под залог имеющегося жилья. Тогда его можно пустить на приобретение квартиры в новостройке, в рассрочку (ее многие предоставляют) доплачивая недостающее. Либо – розовая мечта банка! – первый кредит использовать в качестве первоначального взноса для получения второго, который пойдет уже на покупку новостройки.

В этом варианте куда ни кинь – всюду клин. Во-первых, ставка по ипотеке под залог имеющейся квартиры существенно выше, чем «строительная» ипотека. А сколько предстоит выплатить процентов в итоге, мы не знаем (см. выше о задержках сроков строительства).

В-третьих, сумма кредита также не обрадует – процентов 70 от стоимости того, что имеете. Так что все ваши мечты об улучшении жилищных условий будут сопровождаться таким ухудшением вашего (или вашей семьи) экономического положения, что выгода покажется более чем сомнительной. В общем, печальна судьба закредитованного… Потому что дождаться въезда в новое жилье, продать старое, погасить первый кредит и продолжать платить по второму – это все явно не для слабонервных.

Суровая реальность

Похоже, что, при всем богатстве выбора, остается третий вариант развития событий. А именно – копить деньги. В зависимости от того, сколько накопили, решаемся на одно из двух. Если накопили очень много – продаем старую квартиру и, добавив сбережения к вырученным от продажи деньгам, покупаем новостройку. Если накопить много не получилось – воспользуемся ипотекой на первичку (сбережения идут на первоначальный взнос) с расчетом на то, что после переезда спокойно и по рыночной цене продадим старую жилплощадь и погасим значительную часть кредита.

Сценарий для богатых (условно) подразумевает, что в лучшем случае несколько месяцев нужно будет проживать на съемной квартире. Конечно, помним о расходах на переезд, – их мы в таком случае умножаем на два. А два переезда, согласно мудрой народной математике, приравниваются к одному пожару. Для семей с детьми, наверное, это вообще немыслимо.

Что выгоднее – ипотека или аренда? Мы не знаем параметров кредита, они индивидуальны, поэтому не можем ответить на этот вопрос. Но знаем, что при получении ипотеки есть дополнительные расходы в виде страховки и т. д. И знаем, что аренда однокомнатной квартиры обойдется примерно в 20 тыс. руб. в месяц. То есть при покупке новостройки на относительно ранней стадии строительства надо иметь в загашнике что-то около полумиллиона.

Вернемся все-таки к началу: наша задача – превратить деньги от имеющегося жилья в новое жилье и при этом не пострадать. В варианте с арендой можно остаться и без денег, и без квартиры. В варианте с ипотекой старая квартира у вас остается при любых обстоятельствах. В самом кошмарном случае зависают вложенные в стройку деньги.

Так что наименьшее зло – оставаться жить в своей вторичке и взять ипотечный кредит.

В остальном алгоритм действий типичен для стандартных сделок с недвижимостью. Только разбиваем их на три этапа: получение ипотечного кредита, покупка жилья в новостройке и продажа квартиры на вторичном рынке. Со всеми обычными нюансами, которые освещаются в нашей постоянной рубрике «Жилищный практикум».


МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА
Дмитрий Щегельский, генеральный директор АН «Бенуа», президент СРО Санкт-Петербургская палата недвижимости:

– При встречных сделках особенно возрастает роль риэлтора, который, в отличие от клиента, обладает оперативной и актуальной информацией о ситуации во всех сегментах рынка жилья. При этом если застройщик или банк будут выступать лицами заинтересованными, то риэлтор, по большому счету, сохраняет определенную отстраненность и объективность.

Он, конечно, заинтересован в том, чтобы сделка состоялась, но в каком банке будет взят кредит и у какого застройщика приобретена квартира в новостройке – риэлтору все равно. С одной оговоркой: клиент не должен пострадать, а наоборот должен остаться довольным и рекомендовать риэлтора всем своим знакомым.
Просчитать риски, подобрать наиболее интересные с финансовой точки зрения варианты, выстроить алгоритм действий – все это работа агента по недвижимости. На первичном рынке риэлтор получает свою комиссию от застройщика, следовательно, для клиента обращение в агентство – это возможность бесплатной консультации. У многих агентств, занимающихся ипотечным брокериджем, есть персональные скидки от банков по процентным ставкам (0,25-0,75 п. п.), значит, для клиента это еще и возможность сэкономить. Наконец, продажа жилья на вторичке – здесь помощь риэлтора зачастую трудно переоценить.

Источник Бюллетень недвижимости
Автор Игорь Воронин