Старая квартира на вторичке снова в цене
Вторичный рынок жилья Петербурга продолжает неудержимо молодеть: уже свыше половины всего объема предложения формируют квартиры последних лет. Классической «старой» вторички становится все меньше, при этом спрос на нее, по словам риэлторов, начал повышаться. По данным Центра оценки и аналитики БН, рост средней цены на вторичном рынке жилья Санкт-Петербурга почти не ощутим – за последний год он составил менее 2%. При этом роль новой вторички продолжает усиливаться – именно нарастающий объем свежего предложения тянет средние цены за собой и не дает им стремиться вниз.
СЕКРЕТ ЕЕ МОЛОДОСТИ
Экспансия новой вторички идет полным ходом. Первичный рынок ежегодно бьет рекорды по объемам ввода жилья в эксплуатацию и поставляет все больше квартир, которые активно вытесняют из листингов все остальные «классические» типы жилья (старый фонд, сталинки, хрущевки, новую панель и пр.). По наблюдениям аналитиков БН, за последний год все эти объекты потеряли в общем объеме активного предложения, тогда как квартиры в домах 2010-2017 годов постройки расширили свое присутствие на рынке до 41,5% (+6%). Интересно, что под этим натиском стало уменьшаться и предложение более ранних образцов новой вторички – доля выставленных на продажу квартир в домах 2000-2009 годов постройки за год снизилась с 16,3 до 13,7%. азумеется, сильнее всего экспансия в районах массовой застройки – в некоторых из них «старая» вторичка уже представлена в листингах минимально. К примеру, в Московском районе лишь 36,7% выставленных на продажу квартир приходится на дома, построенные до начала нулевых. В «демократичном» Красносельском этот показатель на уровне 34%, а в самом популярном среди девелоперов Приморском доля типового жилья советской эпохи занимает лишь чуть более четверти – 26,7%. Для сравнения: в тех районах исторического центра, где новые стройки редки, или в спальниках, не пользующихся повышенным вниманием застройщиков, ситуация обратная. Так, в Адмиралтейском районе «старая» вторичка – это почти 80% общего объема предложения, а в Кировском районе – 73%.
ЦЕНЫ ВРАЗЛЕТ
Вместе с увеличением числа объектов эксперты отмечают и рост средних цен предложения. Если во всех сегментах «старой» вторички он практически незаметен, то в новых объектах, пополняющих рынок в местах активного строительства – Приморском, Калининском, Московском районах и др. – средний ценник, по подсчетам аналитиков БН, за год подрос на 10-20 тыс. руб. за кв. м. Именно в этих локациях и самый большой разрыв средних цен между квартирами в свежих домах и типовым жильем советской эпохи. Впрочем, как объясняет руководитель Центра оценки и аналитики Мария Бент, разница средних цен объясняется в том числе и разнообразием классов жилья, пополняющего сейчас вторичку. К примеру, в Московском районе на рынок готовых квартир выходят объекты и по 80 тыс., и по 200 тыс. руб. за квадрат. «Сегмент новой вторички становится более разнообразным по ценовым, качественным и прочим характеристикам. К примеру, два-три года назад выводилось довольно много новостроек с дешевым предложением, и сейчас часть этих квартир пополняет вторичный рынок. В итоге совсем свежие квартиры могут стоить столько же, а то и дешевле, чем в домах 2000-2010-х годов постройки», – отмечает эксперт. По данным агентства «Петербургская недвижимость», роль новой вторички усиливается и в спросе. По числу сделок с такими квартирами сейчас лидируют Приморский район, где на новую вторичку приходится 53% от всего объема сделок, и Красносельский – до 70%. «В целом в Петербурге и пригородах каждая вторая сделка на вторичном рынке – это покупка жилья в новом доме не старше десяти лет. При этом цены сделок на новую вторичку не растут, тогда как дома до 2000 года постройки за последние два года потеряли в стоимости в среднем 10-12%. По нашим прогнозам, в ближайшей перспективе эта тенденция сохранится», – отмечает генеральный директор агентства «Петербургская недвижимость» Сергей Дроздов.
«БАБУШКИНА» КВАРТИРА
Вместе с оживлением спроса на новостройки в этом году увеличилась и активность покупателей на вторичке. Об этом, в частности, свидетельствуют данные Росреестра за первый квартал – рост числа сделок на 22% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Можно предположить, что интерес клиентов подстегнули и усилившиеся опасения влипнуть в долгострой – тема обманутых дольщиков сегодня звучит громко как никогда. Еще один фактор – ипотека стала доступной не только для первички: средние уровни ипотечных ставок в двух сегментах жилищного рынка практически совпали. По данным Дом.рф (бывшего АИЖК), за первый квартал ипотечные объемы на вторичном рынке удвоились по сравнению с прошлым годом (404 млрд руб. против 178 млрд руб., выданных на новостройки). С другой стороны, это свидетельство того, что и клиенту вторички стало остро не хватать денег на покупку. В этом году выросло число сделок с недорогими объектами. И продолжает увеличиваться разрыв между средними ценами квадрата в спросе и предложении – ожидания покупателя все дальше от желаний продавца. Риэлторы говорят, что в этих условиях потенциальный приобретатель стал активнее присматриваться к объектам «старой» вторички. И хотя спрос вряд ли полностью развернется в эту сторону, недорогие квартиры с хорошей локацией могут стать альтернативой новой вторичке, где близкие по параметрам варианты стоят гораздо дороже.
МНЕНИЯ ЭКСПЕРТОВ
Дмитрий Щегельский, генеральный директор Агентства недвижимости «БЕНУА»: – Приобретение жилья в «старой» вторичке дает покупателю один неоспоримый бонус, который в первую очередь влияет на стоимость и ликвидность, – это местоположение. Ведь 90% объектов «старой» вторички находятся в обжитых районах с богатой социальной и транспортной инфраструктурой, тогда как многие объекты новой вторички расположены на задворках Петербурга в неудобных для проживания и ежедневного выезда микрорайонах-муравейниках. По моим наблюдениям, оттуда наметился отток граждан: житьем в таких новостройках люди уже сыты и стремятся переехать в благополучные районы Петербурга. Приобретая квартиру в «старой» вторичке, покупатель может выиграть до 30% стоимости. Также не следует забывать, что срок службы кирпичных домов до момента капремонта составляет примерно 200 лет, а панельных – 150 лет.
Сергей Дроздов, генеральный директор агентства «Петербургская недвижимость»: – Квартиры в домах до 2000 года постройки дешевеют, поэтому такое жилье с точки зрения цены становится все более привлекательным для покупателя. Если выбирать подобные дома не для проживания, а для инвестиций, то следует покупать квартиру у метро. Выгоднее всего сдавать «старую» вторичку посуточно, так как ставки стабильны, а на рынке долгосрочной аренды из-за роста предложения нового жилья ставки снижаются. Цены на квартиры в домах старого фонда также снизились – менее 100 тыс. руб. за кв. м. При этом старый фонд во многом недооценен покупателем: у этих домов есть ряд преимуществ помимо хорошего местоположения – к примеру, отличная звуко- и теплоизоляция.
Екатерина Романенко, президент ГК «Экотон»: – По нашим наблюдениям, более дорогие и качественные объекты новой вторички может позволить себе примерно 20-25% от общего числа покупателей. Еще 15-20% приобретают самые дешевые объекты, на что хватает денег, – в хрущевках, панельных домах и т. д. Все остальные – это семейные покупатели, стремящиеся улучшить свои жилищные условия, взяв ипотеку или совершив обменную сделку с доплатой. Сейчас для этого самый удобный момент: цены стабильны, а разница стоимости между двушкой и трешкой невысокая. Как раз качественные объекты «старой» вторички для них оптимальный вариант. К примеру, незаслуженно забыты сталинки, качеству которых можно доверять больше, чем качеству многих новостроек. Двушка в новой вторичке обойдется примерно в 5-6 млн руб., а трехкомнатная в сталинском доме будет стоить 7 млн руб. – и это качественный вариант квартиры с трехметровыми потолками, в обжитом зеленом микрорайоне с развитой инфраструктурой.
АНАЛИТИКА
Структура предложения по году постройки дома
Структура предложения в зависимости от района и года постройки дома
| Район | Год постройки | ||
|---|---|---|---|
| до 2000 | 2000-2009 | 2010-2017 | |
| Адмиралтейский | 78,88% | 1,08% | 20,04% |
| Василеостровский | 43,69% | 14,50% | 41,81% |
| Выборгский | 46,78% | 15,82% | 37,40% |
| Калининский | 53,99% | 10,95% | 35,06% |
| Кировский | 72,37% | 14,08% | 13,55% |
| Красногвардейский | 45,43% | 10,79% | 43,78% |
| Красносельский | 34,04% | 10,15% | 55,81% |
| Московский | 36,68% | 10,29% | 53,03% |
| Невский | 47,67% | 12,00% | 40,34% |
| Петроградский | 39,19% | 9,64% | 51,17% |
| Приморский | 26,77% | 24,51% | 48,72% |
| Фрунзенский | 69,83% | 17,26% | 12,92% |
| Центральный | 65,11% | 4,22% | 30,67% |
Средняя цена предложения в зависимости от района и года постройки дома, руб./кв. м
I кв. 2017
| Район | Год постройки | ||
|---|---|---|---|
| до 2000 | 2000-2009 | 2010-2017 | |
| Адмиралтейский | 103 037 | 123 179 | 140 937 |
| Василеостровский | 111 562 | 142 954 | 131 981 |
| Выборгский | 96 208 | 109 074 | 106 |
| Калининский | 91 980 | 102 482 | 103 054 |
| Кировский | 92 666 | 103 977 | 101 449 |
| Красногвардейский | 90 488 | 98 180 | 98 923 |
| Красносельский | 82 420 | 88 853 | 90 618 |
| Московский | 109 968 | 114 450 | 118 016 |
| Невский | 88 344 | 97 120 | 98 436 |
| Петроградский | 124 946 | 202 245 | 177 020 |
| Приморский | 99 679 | 107 079 | 106 200 |
| Фрунзенский | 92 869 | 102 552 | 103 026 |
| Центральный | 120 297 | 203 700 | 177 528 |
I кв. 2018
| Район | Год постройки | ||
|---|---|---|---|
| до 2000 | 2000-2009 | 2010-2017 | |
| Адмиралтейский | 113 064 | 153 919 | 149 344 |
| Василеостровский | 110 034 | 148 036 | 144 406 |
| Выборгский | 98 588 | 109 687 | 110 161 |
| Калининский | 93 995 | 109 506 | 116 573 |
| Кировский | 94 556 | 110 734 | 115 781 |
| Красногвардейский | 93 929 | 111 468 | 122 857 |
| Красносельский | 85 229 | 95 033 | 99 014 |
| Московский | 112 671 | 131 714 | 137 139 |
| Невский | 91 390 | 100 160 | 102 918 |
| Петроградский | 121 209 | 240 071 | 202 314 |
| Приморский | 100 743 | 120 995 | 129 021 |
| Фрунзенский | 95 629 | 116 774 | 119 463 |
| Центральный | 128 721 | 188 052 | 163 571 |
Источник: Бюллетень недвижимость bn.ru
