Цены на первичке и вторичке сблизились
Одна из тенденций нынешней осени – минимальный разрыв между средними ценами «квадрата» на первичном и вторичном рынках жилья Петербурга. Риэлторы, продавцы и потенциальные приобретатели наблюдают за его сокращением с непраздным любопытством.
Покупатели и представляющие их интересы риэлторы ждут все больших уступок и от застройщиков, и от продавцов жилья секонд-хенд. При этом ценовой разрыв между первичным и вторичным рынком жилья сокращается – в основном за счет незначительного роста в сегменте квартир в новостройках.
Так, по данным ценового мониторинга, который ведут аналитики БН, в минувшем сентябре средняя цена «квадрата» на первичном рынке выросла на 0,7% и составила 102,4 тыс. руб. Цена предложения вторичного жилья увеличилась на 0,3% и по итогам того же месяца составила 104,8 тыс. руб. за кв. м.
Октябрьские итоги подводить пока рано, однако можно видеть: уменьшение ценового разрыва оформилось в устойчивую тенденцию.
Что будет, если цены сравняются? В риэлторской среде распространено мнение, что этот момент, когда он наконец наступит, станет поворотным и оживит вторичный рынок. Но все не так просто. Ведь за сегодняшними изменениями средних цен «квадрата» в сегментах строящегося и готового жилья стоят куда более серьезные структурные подвижки.
Ретроспектива: догнать и перегнать
В докризисный период первичный рынок действительно был в роли догоняющего и позволял широкому кругу непрофессиональных инвесторов неплохо зарабатывать, вписываясь в проекты на ранних стадиях. Сегодня все иначе.
Обратимся к ретроспективным данным. После очередной встряски в 2009 году (с сегодняшних позиций ее и кризисом-то не назвать) сегмент нового жилья относительно быстро восстановился и перешел к стадии роста. Девелоперы вместо точечной застройки приступили к комплексному освоению территорий, начали осваивать прикадье и выводить на рынок значительные объемы малогабаритного жилья – однокомнатных квартир и студий.
В середине 2010 года разрыв между ценой квадрата на вторичке и в новостройках составлял около 10 тыс. руб. за кв. м (см. график 1). На графике мы увидим, что разрыв в пределах указанного значения сохранялся до середины 2013 года, но потом быстро сократился почти в два раза – до 5 тыс. руб. (здесь и далее для наглядности будем оперировать приблизительными значениями).
График 1. Цены на первичном и вторичном рынках жилья Петербурга: ретроспектива, руб./кв. м
Также можно увидеть, что с 2015 года моменты, когда казалось, что первичный рынок вот-вот догонит вторичный, наблюдались по меньшей мере трижды: в начале весны и по осени (нынешний – четвертый). Во всех случаях драйверами роста были макроэкономические события, так или иначе влияющие на первичный рынок. В начале прошлого года ценовой скачок, очевидно, был вызван появлением субсидированной ипотеки, нынешней весной – сообщениями о продлении программы господдержки.
Однако, не в пример консервативным вторичным продавцам, застройщики оперативно реагировали на снижение спроса, вовремя делая шаг назад или подогревая его скидками и акциями. Поэтому «догнать и перегнать» не получилось.
Однушки против трешек
Вместе с тем именно в 2013 году в сегменте новостроек оформился перелом, радикально перекроивший структуру первичного рынка (напомним, что в общей сложности именно в тот год на рынок жилья Петербурга и ближайших пригородов было выведено 4,7 млн кв. м жилья).
Следует отметить показательный момент. Все уже давно привыкли и не удивляются, что при прочих равных малогабаритные квартиры в пересчете на «квадрат» дороже просторных. Разумеется, в рамках почти любого конкретного жилкомплекса или микрорайона так оно и есть. Но если мы сравним ретроспективные данные ценового мониторинга по всему рынку, то обнаружим, что начиная с осени 2013 года квадратный метр среднестатистической трешки, реализуемой на стадии строительства, вдруг становится дороже «квадрата» в строящейся однушке.
Объясняется это проще простого: было массово выведено на рынок малогабаритное жилье в периферийных новостройках эконом-класса. А вот свежая трешка, вне зависимости от локации, воспринимается потенциальными покупателями как объект комфорт-класса и выше.
На сегодняшний день средняя цена трешки на первичном рынке составляет 8,73 млн руб., на вторичном – 8,34 млн руб. Для сегмента однокомнатных квартир и студий расклад обратный: средние значения цен – соответственно 3,76 млн руб. (для новостроек) и 4,04 млн руб. (для готового жилья).
Если кривые пересекутся
Теперь попытаемся ответить на вопрос о том, что будет, если ценовые кривые первичного и вторичного рынков жилья все-таки пересекутся. Это событие (которое, вероятно, уже не за горами), безусловно, будет замечено и отмечено аналитиками. И все-таки ждать от него каких-либо изменений в структуре спроса не следует. Первичный и вторичный рынки жилья нынче обслуживают покупателей с разными запросами, интересы которых, впрочем, пересекаются (в основном в цепочках встречных сделок).
Универсальных рецептов на все случаи жизни у нас, конечно же, нет. Тем, у кого имеется насущная необходимость в жилье начального уровня, стоит изучать предложения жилья в демократичных новостройках. Но если не хотите рисковать – обращайте внимание на квартиры в домах с близкими сроками сдачи либо объекты новой вторички, широко представленные в районах массовой застройки. Однако новая вторичка – сегодня самый дорогой тип жилья (см. график 2).
График 2. Цены на готовое жилье Петербурга в 2015-2016 годах, руб./кв. м
Если же решающее значение для вас имеют площадь и количество комнат в квартире – добро пожаловать на вторичный рынок. По мнению некоторых риэлторов, трешки в типовых домах советского периода нынче недооценены. Кстати, обычно именно такие объекты предлагают в серединных городских районах со сформировавшейся инфраструктурой, где нет дефицита мест в школах и детских садах.
В то же время продавцам любых квартир в состоянии «сильно б/у» необходимо понимать, что большинство сегодняшних покупателей все-таки желают жить в новых домах (не зря же над этим вопросом поработала целая армия маркетологов). Поэтому главное условие для успешной продажи – качественная предпродажная подготовка, грамотный риэлтор и цена, более низкая, чем у конкурентов.
Дмитрий Щегельский, генеральный директор АН «БЕНУА», президент СРО Санкт-Петербургская палата недвижимости, председатель правления Национальной палаты недвижимости:
У вторички есть два бесспорных преимущества перед первичкой. Во-первых, объект уже существует: его можно увидеть, потрогать, примерить – и сразу же купить. Во-вторых, потенциальный интересант может найти объект практически в любом интересующем его микрорайоне. В то же время первичные объекты возводятся там, где имеются пятна под застройку, которые удобны для застройщиков, но далеко не всегда они удобны для будущих новоселов.
