Цены на первичке и вторичке сблизились

Цены на первичке и вторичке сблизились

Цены на первичке и вторичке сблизились

Одна из тенденций нынешней осени – минимальный разрыв между средними ценами «квадрата» на первичном и вторичном рынках жилья Петербурга. Риэлторы, продавцы и потенциальные приобретатели наблюдают за его сокращением с непраздным любопытством.

Покупатели и представляющие их интересы риэлторы ждут все больших уступок и от застройщиков, и от продавцов жилья секонд-хенд. При этом ценовой разрыв между первичным и вторичным рынком жилья сокращается – в основном за счет незначительного роста в сегменте квартир в новостройках.

Так, по данным ценового мониторинга, который ведут аналитики БН, в минувшем сентябре средняя цена «квадрата» на первичном рынке выросла на 0,7% и составила 102,4 тыс. руб. Цена предложения вторичного жилья увеличилась на 0,3% и по итогам того же месяца составила 104,8 тыс. руб. за кв. м.

Октябрьские итоги подводить пока рано, однако можно видеть: уменьшение ценового разрыва оформилось в устойчивую тенденцию.

Что будет, если цены сравняются? В риэлторской среде распространено мнение, что этот момент, когда он наконец наступит, станет поворотным и оживит вторичный рынок. Но все не так просто. Ведь за сегодняшними изменениями средних цен «квадрата» в сегментах строящегося и готового жилья стоят куда более серьезные структурные подвижки.

Ретроспектива: догнать и перегнать

В докризисный период первичный рынок действительно был в роли догоняющего и позволял широкому кругу непрофессиональных инвесторов неплохо зарабатывать, вписываясь в проекты на ранних стадиях. Сегодня все иначе.

Обратимся к ретроспективным данным. После очередной встряски в 2009 году (с сегодняшних позиций ее и кризисом-то не назвать) сегмент нового жилья относительно быстро восстановился и перешел к стадии роста. Девелоперы вместо точечной застройки приступили к комплексному освоению территорий, начали осваивать прикадье и выводить на рынок значительные объемы малогабаритного жилья – однокомнатных квартир и студий.

В середине 2010 года разрыв между ценой квадрата на вторичке и в новостройках составлял около 10 тыс. руб. за кв. м (см. график 1). На графике мы увидим, что разрыв в пределах указанного значения сохранялся до середины 2013 года, но потом быстро сократился почти в два раза – до 5 тыс. руб. (здесь и далее для наглядности будем оперировать приблизительными значениями).


График 1. Цены на первичном и вторичном рынках жилья Петербурга: ретроспектива, руб./кв. м


Также можно увидеть, что с 2015 года моменты, когда казалось, что первичный рынок вот-вот догонит вторичный, наблюдались по меньшей мере трижды: в начале весны и по осени (нынешний – четвертый). Во всех случаях драйверами роста были макроэкономические события, так или иначе влияющие на первичный рынок. В начале прошлого года ценовой скачок, очевидно, был вызван появлением субсидированной ипотеки, нынешней весной – сообщениями о продлении программы господдержки.

Однако, не в пример консервативным вторичным продавцам, застройщики оперативно реагировали на снижение спроса, вовремя делая шаг назад или подогревая его скидками и акциями. Поэтому «догнать и перегнать» не получилось.

Однушки против трешек

Вместе с тем именно в 2013 году в сегменте новостроек оформился перелом, радикально перекроивший структуру первичного рынка (напомним, что в общей сложности именно в тот год на рынок жилья Петербурга и ближайших пригородов было выведено 4,7 млн кв. м жилья).

Следует отметить показательный момент. Все уже давно привыкли и не удивляются, что при прочих равных малогабаритные квартиры в пересчете на «квадрат» дороже просторных. Разумеется, в рамках почти любого конкретного жилкомплекса или микрорайона так оно и есть. Но если мы сравним ретроспективные данные ценового мониторинга по всему рынку, то обнаружим, что начиная с осени 2013 года квадратный метр среднестатистической трешки, реализуемой на стадии строительства, вдруг становится дороже «квадрата» в строящейся однушке.

Объясняется это проще простого: было массово выведено на рынок малогабаритное жилье в периферийных новостройках эконом-класса. А вот свежая трешка, вне зависимости от локации, воспринимается потенциальными покупателями как объект комфорт-класса и выше.

На сегодняшний день средняя цена трешки на первичном рынке составляет 8,73 млн руб., на вторичном – 8,34 млн руб. Для сегмента однокомнатных квартир и студий расклад обратный: средние значения цен – соответственно 3,76 млн руб. (для новостроек) и 4,04 млн руб. (для готового жилья).

Если кривые пересекутся

Теперь попытаемся ответить на вопрос о том, что будет, если ценовые кривые первичного и вторичного рынков жилья все-таки пересекутся. Это событие (которое, вероятно, уже не за горами), безусловно, будет замечено и отмечено аналитиками. И все-таки ждать от него каких-либо изменений в структуре спроса не следует. Первичный и вторичный рынки жилья нынче обслуживают покупателей с разными запросами, интересы которых, впрочем, пересекаются (в основном в цепочках встречных сделок).

Универсальных рецептов на все случаи жизни у нас, конечно же, нет. Тем, у кого имеется насущная необходимость в жилье начального уровня, стоит изучать предложения жилья в демократичных новостройках. Но если не хотите рисковать – обращайте внимание на квартиры в домах с близкими сроками сдачи либо объекты новой вторички, широко представленные в районах массовой застройки. Однако новая вторичка – сегодня самый дорогой тип жилья (см. график 2).


График 2. Цены на готовое жилье Петербурга в 2015-2016 годах, руб./кв. м


Если же решающее значение для вас имеют площадь и количество комнат в квартире – добро пожаловать на вторичный рынок. По мнению некоторых риэлторов, трешки в типовых домах советского периода нынче недооценены. Кстати, обычно именно такие объекты предлагают в серединных городских районах со сформировавшейся инфраструктурой, где нет дефицита мест в школах и детских садах.

В то же время продавцам любых квартир в состоянии «сильно б/у» необходимо понимать, что большинство сегодняшних покупателей все-таки желают жить в новых домах (не зря же над этим вопросом поработала целая армия маркетологов). Поэтому главное условие для успешной продажи – качественная предпродажная подготовка, грамотный риэлтор и цена, более низкая, чем у конкурентов.


МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА
Дмитрий Щегельский, генеральный директор АН «БЕНУА», президент СРО Санкт-Петербургская палата недвижимости, председатель правления Национальной палаты недвижимости:

У вторички есть два бесспорных преимущества перед первичкой. Во-первых, объект уже существует: его можно увидеть, потрогать, примерить – и сразу же купить. Во-вторых, потенциальный интересант может найти объект практически в любом интересующем его микрорайоне. В то же время первичные объекты возводятся там, где имеются пятна под застройку, которые удобны для застройщиков, но далеко не всегда они удобны для будущих новоселов.

Таким образом, если покупателю важно, чтобы жилье было новым, цена – относительно невысокой, и есть возможность ждать, пока дом строится, – имеет смысл приобретать первичный объект. При этом следует помнить, что низкие цены – это почти всегда повышенные риски: как минимум, получить жилье с серьезной задержкой сроков.
На мой взгляд, сегодняшний относительно бодрый спрос и растущие цены обусловлены господдержкой ипотеки. Но не факт, что в обозримом будущем субсидирование ипотечных ставок сохранится.



Источник Бюллетень недвижимости bn.ru

Текст Филипп Урбан