Вложиться в новостройку или положить деньги в банк, что выгоднее?
Хороша ли квартира в мегаполисе как финансовый инструмент? С тех пор как при Горбачеве гражданам страны вновь разрешили иметь в собственности неограниченное количество квартир и комнат, этот вопрос всегда в центре внимания. Покупательная способность рубля, а также курсы валют - вещь мало предсказуемая, особенно в периоде с перспективой на многие годы вперед.
Жить как миссис Хадсон
В одной из первых публикаций в рубрике «Личный кошелек» мы описали размышления человека, у которого «завалялись» каких-нибудь два миллиона рублей. Эти деньги можно было вложить в недвижимость (учитывая сумму - в комнату в коммуналке) либо открыть вклад в банке. Такие суммы часто возникают путем раздела наследства, но вполне могут быть и заработанными «на северах».
Сегодня мы повторим эту историю с той лишь разницей, что роль минимального объекта недвижимости исполнит не «комнатушка», а микроквартира, именуемая студией. Сейчас этот вид малогабаритного жилья является самым массовым в новостройках экономкласса. Именно студиям мы во многом обязаны появлением по периметру Петербурга «каменных джунглей» из 26-этажных домов.
Но мы сейчас говорим о другом. А именно: вложить деньги в недвижимость - понятие двоякое. Его можно рассматривать как капитализацию наличности в фундаментальный актив, который сохранит (а возможно, и приумножит) стоимость первоначального капитала, либо как источник постоянных доходов от сдачи в аренду. Так как спрогнозировать рост цены на студии в отдаленной перспективе - занятие неблагодарное, остановимся на втором варианте.
Текущая стоимость коммерческой аренды студии общей площадью 20 - 24 «квадрата» в черте Петербурга (без отдаленных пригородов) - примерно 20 тысяч рублей в месяц, причем с учетом коммунальных платежей. Если ею владеет пенсионер (у которого есть основное жилье), то доход его может вдвое превышать размер пенсии от государства. То есть обеспечит квартировладельцу достойную жизнь. Больших налогов, которые подорвали бы этот бизнес, в стране нет.
Доход минус расход
У инвестиционной покупки логика не та, что при выборе крыши над головой себе или детям. Надо заранее рассчитать доходность: годовой доход от аренды (за вычетом расходов на коммуналку и мелкие бытовые неприятности) делим на цену покупки и умножаем на 100%. После этого можно сравнивать с другими видами вложений.
Но это не все. Доходность студии зависит от первоначальной ее стоимости. Она может быть ниже, если вы внесли деньги на стадии строительства, или выше, если купили готовую. При этом за полтора миллиона рублей, как это было еще недавно, вы в городской черте студию не купите (в шаговой доступности от метро цены вдвое выше). За минимальными ценами придется ехать в область, да и то это будет не Девяткино (здесь объекты тянут на 2 млн руб.), а что-то подальше. А там опять же за приличные деньги сдать жилье не получится.
Еще один нюанс: типичный арендатор типового малогабаритного жилья - трудовой мигрант из регионов России или из стран СНГ, а также студент. Такие жильцы часто съезжают, оставляя после себя печальную картину. А ремонт, как вы понимаете, это чистые убытки владельцу студии.
Помимо величины арендной таксы при сдаче жилья важны и другие факторы. Например, вы хотите заполучить аккуратного и тихого жильца. В среднесрочной перспективе он может принести вам больший доход, чем «перелетные» студенты. Но «идеальные» квартиранты обычно капризны: они могут согласиться на съем квартиры без евроремонта, но шум от соседней автомагистрали может их испугать.
Сухой остаток
Итак, владелец студии, которая обошлась ему на стадии строительства в 2 млн рублей, но после сдачи дома подорожала до 2,5 миллиона, сдал ее за 20 тысяч рублей в месяц. Допустим, за вычетом коммуналки он получит 18 тысяч. За год наберется 216 тысяч минус 13% налога, в «сухом остатке» будет 188 тысяч. Выходит, что ежегодная доходность такого вида распоряжения жильем составит 7,5%.
Сравним с процентами по депозиту. По мнению аналитиков, эти ставки варьируются от 5 до 9% годовых в зависимости от банка. Указанные 2 миллиона придется разбить на две части в разных банках, чтобы попасть под государственную гарантию возврата денег. Сейчас Агентство по страхованию вкладов гарантирует их безопасность до 1,4 млн рублей.
Получается, что нельзя однозначно сказать, что выгоднее: сдавать студию или положить деньги на депозит. Эксперты уверяют, что покупать массовую недвижимость под сдачу стоит только в том случае, если вы или ваши родственники когда-нибудь будут там жить или использовать в обменных «цепочках». То есть выбирать не только для квартиранта, но и под себя.
Правда, есть и другая сторона инвестиций в жилье: рост капитализации. Например, вложить в строительство студии в Приморском районе 2,2 млн рублей, а сразу после сдачи дома продать ее за 3 миллиона. Впрочем, это уже тема совсем для другого рассказа.
Общий вывод таков: инвестирование в жилье - искусство не меньшее, чем игра на курсах акций.
Прямая речь
Дмитрий ЩЕГЕЛЬСКИЙ,
президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости, председатель правления Национальонй палаты недвижимости, генеральный директор агентства недвижимости "БЕНУА":
- Сегодня, когда цены на недвижимость постоянны, доходность вложений в студии проигрывает депозитам. В надежном банке рубли можно разместить под 7 - 8%, в малом под 9% и чуть более. А недвижимость даст в среднем 5%, максимум - 6% годовых.
При этом сдать можно любое жилье: в неудачно расположенном жилом комплексе, на первом этаже, с малосимпатичным видом за окном, с асоциальными соседями и так далее. Но за недостатки квартиры хозяину придется расплачиваться снижением арендной платы.
Екатерина РОМАНЕНКО,
председатель правления Санкт-Петербургской палаты недвижимости:
- Приобретать квартиры нужно на начальном этапе строительства, когда цены ниже. Студия - это хороший способ войти в рынок, она неплохо сдается в аренду. Безусловно, покупатель должен обращать внимание на репутацию застройщика, во-первых, чтобы не попасть в разряд обманутых дольщиков, во-вторых, чтобы не было претензий по качеству строительства. Если квартира будет с браком, то придется либо судиться, требуя устранить недостатки, либо терять деньги на ремонте. А это не только прямые затраты, но и время простоя жилья.
Петр БУСЛОВ,
руководитель аналитического центра «Главстрой-СПб»:
- Сегодня основной спрос на квартиры в жилых комплексах «Главстрой-СПб» формируют покупатели, приобретающие недвижимость для собственного проживания. В 2016 году доля инвестиционных покупок не превышала 5 - 7% от общего объема сделок.
Снижение доли инвестиционных квартир характерно для рынка недвижимости Петербурга в целом. Если в 2014 году на инвестиционные покупки приходилось более 20%, сегодня это 10 - 15%. Средний рост стоимости квартиры в рамках одной очереди строительства (за 1,5 - 2 года до сдачи дома) составляет 20 - 25% в зависимости от объекта и его местоположения. А инвестиционный доход от сдачи жилой недвижимости экономкласса в аренду варьируется от 7 - 8%.
Ольга ТРОШЕВА,
руководитель консалтингового центра
фирмы «Петербургская недвижимость»:
- В Мурино-Девяткино инвестиционный потенциал, на мой взгляд, исчерпан. Там большой объем строительства, высокая конкуренция. В этом случае доходность по арендной плате всегда проигрывала депозиту. Хотя не надо забывать о росте квартир в цене и об обесценении бумажных денег.
Николай ЛАВРОВ,
гендиректор фирмы «Недвижимость в Петербурге»:
- Чем выше предполагаемая доходность, тем выше риски. И не верьте обещаниям некоторых застройщиков, что продать их жилье после завершения возведения дома будет легко, просто и вдвое дороже, чем квартира обойдется вам.
Юлия РУЖИЦКАЯ,
региональный директор по реализации недвижимости
«Группы ЛСР» на Северо-Западе:
- Мы ориентируемся на тех, кто собирается жить в купленных у нас квартирах или покупает их для детей или родителей. Доля инвестиционных покупок не превышает 15%.
