Что может остановить рост цен на навостройки?
Хуснуллин поручил регионам продумать меры сдерживания цен на жилье. Какие это могут быть меры и как они могут помочь? Попросили экспертов предложить свои варианты.
Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина»:
В сегодняшних реалиях прозвучит немного утопично, но российский рынок в целом спасет экономический рост, укрепление национальной валюты, развитие производства и международного сотрудничества для привлечения инвестиций иностранного капитала.
На рынке недвижимости рост цен связан не только с недостатком рабочей силы и подорожанием строительных материалов, но и с дефицитом качественного предложения в условиях монополизации рынка. За год количество застройщиков сократилось на 20%. С рынка ушли небольшие компании, а выход новых блокируется непреодолимыми барьерами. Такая ситуация препятствует эффективной конкурентной борьбе и установлению справедливых рыночных цен.
Если в двух столицах качественные проекты реализуют лидеры отрасли, то идти в регионы таким компаниям невыгодно из-за недостатка платежеспособного спроса. Для привлечения капитала в регионы необходимо разработать комплекс мер по сокращению барьеров выхода на рынок новых компаний и росту заинтересованности крупных игроков. Основная цель любого бизнеса — это максимизация прибыли. Если экономика проектов в регионах будет прибыльна, то и вопрос с повышением конкуренции решится.
Переход на эскроу счета и проектное финансирование как причины роста себестоимости строительства поддаются регулированию. Поэтапное раскрытие счетов, послабление условий выдачи кредитов со стороны банков и сниженные процентные ставки для региональных объектов — это варианты поддержки, которые лежат на поверхности.
Налоговые льготы и сокращение социальной нагрузки застройщиков за счет государственного бюджета — это следующие шаги, которые должны расширить предложение региональных рынков.
При тотальной диджитализации экономики, переходе на удаленную работу многих корпораций и тенденции на экологичность в обществе, после пандемии повышение престижа регионов на фоне плотно застроенных мегаполисов — вполне осуществимая задача. Строительный проекты могут дать новые рабочие места и, как следствие, повысить уровень жизни и платежеспособного спроса в регионах.
Ринат Аисов, директор по развитию территории инвестиционной группы компаний «ASG»:
- Широкое применение инструментов государственно-частного партнерства.
Комплексное развитие территорий — в настоящее время один из наиболее эффективных способов организации жилищного строительства. В этом случае за счет больших объемов сокращается себестоимость строительства, и можно говорить о снижении стоимости квадратного метра жилья. Подобные проекты должны реализовываться в форме государственно-частного партнерства, тогда они будут инвестиционно-привлекательными для девелоперов.
На современном рынке жилищного строительства наблюдается ряд проблем, которые постепенно решаются только тесным сотрудничеством государства и бизнеса. Отрасль взаимодействий достаточно широкая, но ключевые задачи заключаются в развитии инфраструктуры новых жилых районов с применением инструментов софинансирования, инфраструктурных облигаций, федеральных целевых программ, содействие в подготовке и утверждении град.документации.
Если же не использовать эти механизмы и расходы на строительство социальной и инженерной инфраструктуры включать в стоимость квартир, а на утверждение градостроительной документации тратить годы, то цены на жилье не только не приостановят темпы роста, они будут увеличиваться и далее.
2. Увеличение объемов ввода жилья. Развитие законопроектов о Комплексном развитии территорий как со стороны, обновления старого фонда и промзон, реновации, так и комплексного освоения свободных площадок.
Увеличение предложения, рождает конкуренцию и снижает цены. Необходимо создать условия для запуска как можно большего количества новых проектов жилищного строительства. Для этого нужно ответить не только на вопрос, как строить, но и в первую очередь, где строить.
И здесь следует обратить внимание на свободные неосвоенные территории в городской черте или прилегающие к ней. Распространить на них меры стимулирования к комплексному освоению территорий, доработав законопроект о КРТ. Таким образом, решить несколько вопросов — создать базу для увеличения объемов ввода жилья, перейти от множества точечных проектов застройки к комплексному освоению, которое при грамотном подходе создаст задел для строительства на многие годы вперед.
3. Вовлечение в оборот земельных активов в рамках развития агломераций, плановая подготовка площадок для комплексного строительства.
Сегодня в активно развивающихся городах происходит неконтролируемый рост населения, что усугубляет жилищную проблему. Встает вопрос о том, что строить жилье негде, существующая инфраструктура не справляется, но на постройку даже необходимых зданий свободной земли нет. Развитие городских агломераций предполагает рациональное использование земельных ресурсов. Этого можно достичь вовлечением свободных земель, стимулируя полицентрическое развитие, а не застройку исключительно городского центра.
При этом планировать жилую застройку не только с подключением к инженерным сетям, но и обеспечивать синхронизацию ввода жилья с созданием социальной, дорожной, транспортной и общественно-деловой инфраструктуры.
Но делать это нужно загодя. Так если по нацпроекту есть план выйти на строительство 120 млн м2 ежегодно, то еще за несколько лет должно быть понимание, за счет освоения каких территорий возможно достичь таких показателей. Необходимо планомерно заниматься их подготовкой.
То есть заранее в границах агломераций создать земельный банк подготовленных к застройке участков, как муниципальных, так и частных, стимулируя собственников к их освоению. Это тот резерв, который позволит обеспечить существенный объем ввода жилья, доступного широкому кругу населения.
Да, эта работа не одного дня. Для подготовки большинства площадок понадобится не менее 2–3 лет. Но если эту работу сегодня не поддержать, то в ближайшее время цена продолжит расти, и жилье станет недоступно для населения. Очень важно сейчас определить эти зоны развития с учетом эффективности бюджетных затрат, трудовых ресурсов госорганов. Чтобы и застройщики, и население видели, где будут новые точки роста.
4. Снижение административных барьеров, обеспечение разумных сроков реализации девелоперских проектов, стимулирование к росту эффективности проектов через повышение конкуренции.
Чем дольше объект строится, тем издержки на строительство выше, а значит, и объект будет продаваться дороже. Сейчас для получения разрешения на строительство необходимо пройти множество процедур и согласований. Процесс необходимо упрощать, оцифровывать и делать более прозрачным.
Реализация этих подходов поможет сократить сроки строительства и пустить на рынок множество новых игроков, для которых прохождение всех процедур подготовки к строительству в таком виде, как есть сейчас, просто недоступно.
Так вырастет конкуренция в отрасли, что в свою очередь стимулирует увеличение эффективности проектов, снижение себестоимости без потери качества и снижение цен на конечный продукт.
Сегодня только за счет применения эффективных архитектурно-планировочных и конструктивных решений можно снижать издержки при реализации типового проекта до 30% и сокращать сроки строительства. Но при сегодняшних условиях, у застройщиков мало стимулов повышать эффективность работы, внедрять новые технологии и снижать издержки при строительстве. Разница между себестоимостью и ценой продажи, позволяет продавать и получать положительный результат. Поэтому очень важно через снижение административных барьеров сокращать сроки реализации проектов и повышать уровень конкуренции в отрасли.
5. Развитие механизмов вовлечения земельных участков в проекты по принципу «расчет построенным».
Сегодня далеко не каждый застройщик способен за счет собственных средств приобрести участок для строительства. При этом собственники земли также не готовы рисковать своим активом, не имея твердых гарантий получения оплаты. Учитывая эти факторы, темпы вовлечения площадок в оборот значительно снижаются.
Решение вопроса в развитии механизмов, при которых застройщик без оплаты полной стоимости может получить права на участок с возможностью заложить его в банк для проектного финансирования и приступить к строительству. А собственник земли получит гарантии на часть построенных квартир и помещений в объектах, либо доли от выручки проекта.
Если на законодательном уровне проработать такие схемы сотрудничества, и совместно с банками разработать типовые формы документов аренды либо купли-продажи участков с инвестиционными условиями, это существенно снизит порог входа на рынок жилищного строительства. Он станет доступным для множества мелких и средних застройщиков, то есть будет способствовать росту конкуренции. Что в свою очередь повлияет и на объемы ввода, и на уровень цен.
Владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский
Меры, сдерживающие рост цен на жилье могут быть такие:
• Возвращение мигрантов на стройки;
• Потолок цен на строительные материалы;
• Субсидии для низкомаржинальных проектов в строительстве;
• Формирование кадрового резерва специалистов с высшим образованием;
• Формирование собственной базы ресурсов, технологий и общего позитивного облика отрасли в целом.
Если первые три меры краткосрочные и дадут быстрый результат, то последние два вида активности — долгосрочные проекты на перспективу. Но я бы хотел, чтобы именно они перешли из категории мечты в реальность, так как такие меры обеспечат устойчивое развитие отрасли на долгие годы.
Алексей Гусев, генеральный директор «Главстрой-Недвижимость»
Я вижу одну рыночную меру — увеличить количество строящегося жилья.
Это значит для начала градостроительно подготовить площадки для девелоперов. Потом ускорить и упростить процесс согласования градостроительной документации. Ускорить и упростить процесс инженерной подготовки территорий. После чего на длительное время оставить систему в покое и не менять правила игры.
Дмитрий Щегельский, Генеральный директор агентства недвижимости БЕНУА, президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости
У регионов не так много «рычагов» для сдерживания ценовых аппетитов застройщиков. И большинство мер применима на «нулевом» этапе.
Регионы могут взять на себя полностью, либо предоставить существенную льготу:
1. по подключению к сетям,
2. по благоустройству территории,
3. по устройству дорог,
4. по разработке проекта и получению необходимых согласований,
5. по коммунальным платежам.
источник: nmarket.pro
