Купить квартиру в старом фонде в Санкт-Петербурге и не обжечься
Исторические здания Северной столицы – это жилье не для всех. Такие объекты имеют целый ряд нюансов, которые стоит постичь будущему собственнику во избежание проблем. Что, впрочем, нисколько не мешает домам-памятникам из года в год находить своих покупателей.
В ПОИСКАХ РОМАНТИКИ
На днях Петербургу исполнилось 318 – по меркам иных «матерых» городов еще мальчишка. Однако некоторые древние мегаполисы вполне могут позавидовать богатой истории Северной столицы. А соответственно, и архитектурному наследию в виде немалого количества исторических зданий. К таковым петербуржцы относят дома, построенные до переломного в жизни города и всей страны события – Октябрьской революции 1917 года.
В основном речь о домах, возведенных в последней трети XIX – начале XX века (более ранних, петровских жилых построек в городе не так много). Казалось бы, кто может интересоваться зданиями, которым по 100–150 лет? Да кто угодно! От романтически настроенных приезжих, желающих жить «в сердце города», до коренных жителей, которые либо всю жизнь провели в центре и ни за что отсюда не съедут, либо, напротив, обитают на окраинах и мечтают перебраться поближе к дворцам и набережным.
Главное для таких покупателей – реализовать потребность причастности к истории. Рыночный подход здесь не работает, говорят риэлторы. Порой не играет роли ни бюджет, ни площадь – гораздо важнее возможность каждый день «прикасаться к волшебству».
Только представьте, что вы пьете кофе, наслаждаясь видом на Фонтанку прямо из окна своей кухни. Или проводите вечера на благоустроенной и ухоженной территории Новой Голландии. А может, любуетесь фантазией зодчих, фланируя по узким улочкам Петроградки. Заманчиво? Не то слово!
МАЛАЯ ДОЛЯ
Пожалуй, главная особенность исторических квартир в том, что их число по понятным причинам не увеличивается. А значит, предложений с каждым годом всё меньше. По данным инвестиционно-риэлторской компании «Альфа-Групп», сейчас таких квартир в Петербурге чуть более 3,7 тыс., в то время как в 2017-м, например, было выставлено на продажу 4,3 тыс. объектов старого фонда.
Аналитики BN.ru подсчитали, что по состоянию на конец мая 2021 года старый фонд без капитального ремонта (СФ) занимает долю всего в 2,9% от общего предложения на рынке Северной столицы, а старый фонд с капремонтом (СФК) – 1,6%. А ведь еще каких-то 20 лет назад таких домов было порядка 16%!
При этом причислять все дома старого фонда к историческим можно лишь с большой натяжкой. Ведь многие из них имеют весьма спорную ценность для потомков. Риэлторы подходят к классификации прагматично: старый фонд принято делить на дома с деревянными перекрытиями и дома с металлическими балками. В первых квартиры дешевле, во вторых – дороже.
«Отдельно стоит рассматривать дома, относящиеся к культурному наследию, – говорит генеральный директор агентства недвижимости „Прайд Групп“ Алексей Бондарев. – Такие здания имеют отличительные особенности, как внешние – фасады с архитектурными изысками, так и внутренние – уникальные лестницы, камины, лепнину и прочее. И это далеко не всегда преимущество, поскольку данные объекты имеют ограничения по сохранению и поддержанию в должном порядке, что подразумевает неудобства и расходы».
ПОЧЕМ ИСТОРИЯ?
Самый широкий выбор исторических объектов в Петербурге представлен в Центральном районе. По информации ИРК «Альфа-Групп», на конец мая 2021 года там экспонируется 1605 таких лотов, или 43% от всего объема городского предложения.
На втором месте – Адмиралтейский район. Здесь продают 748 исторических объектов – 20,1% от общегородского объема предложения. Замыкает тройку Петроградка, где покупателям предлагается 536 квартир – 14,4% от предложения.
Сколько же стоит жить в доме с историей? Ценовой разброс на подобные лоты огромен. На настоящий момент наиболее доступное по цене предложение укладывается в сумму 1,7 млн руб. За эти деньги можно купить комнату площадью 13,5 кв. м в Невском районе. Ну а самый дорогой объект обойдется покупателю почти в 750 млн руб. – это квартира площадью 539 кв. м на Петроградской стороне.
Среднюю стоимость исторических объектов подсчитать довольно сложно, ведь бюджет покупки зависит не только от локации и площади жилья, но и от статуса дома, его культурно-исторической ценности. Однако если взять определенный тип зданий, то некий усредненный ценник вычислить всё же можно.
В агентстве недвижимости «ВамКнам» сделали выборку по доходным домам и определили чек предложения – 19,9 млн руб. Наиболее высокий средний уровень цен на такое жилье в Центральном районе – 24,1 млн руб., а самый низкий – на Васильевском острове – 14,2 млн руб.
ИЗБЕЖАТЬ АВАРИИ
Решившись на покупку жилья в старом фонде, стоит обратить внимание на целый ряд факторов: состояние перекрытий, коммуникаций и мест общего пользования, уровень капремонта (если он проводился), ограничения в пользовании (для объекта культурного наследия), возможность парковки автомобиля и ближайшую инфраструктуру.
Но прежде всего необходимо четко понимать, не является ли дом аварийным. Такую информацию несложно найти в открытых источниках, однако сведения туда, как правило, поступают с задержкой.
Еще один вариант – визуальное изучение. Просто внимательно осмотритесь: следы ветхости и разрушений часто видны невооруженным взглядом. И всё же, чтобы узнать о состоянии здания наверняка, лучше пригласить архитектора или строителя. Только специалист сможет увидеть нюансы, которые незаметны обывателю.
А БЫЛ ЛИ РЕМОНТ?
Следующее, что стоит узнать, – делали ли в доме капитальный ремонт и если да, то когда именно и что в него входило. По словам Алексея Бондарева, эта информация хранится на сайте www.reformagkh.ru, есть она и в других интернет-источниках. Также это должно быть прописано в справке по форме 7. Уточнить детали можно в управляющей компании. Однако смиритесь с тем, что досконально выяснить весь перечень проведенных работ вы, скорее всего, не сможете.
Вряд ли вы сумеете распознать и истинное состояние инженерных сетей. Пусть вас не сбивают с толку новый счетчик электроэнергии, новый электрощиток и новые провода: вывод о полной замене проводки может быть поспешным. Помните выражение «Вскрытие покажет»? Так вот, это не только про медицину, но и про коммуникации. Только вскрыв всю проводку, можно узнать, в какой период ее прокладывали и как она сохранилась.
Точно так же, как и замененный стояк водоснабжения квартиры не говорит о том, что его поменяли соседи сверху или снизу и коммуникации работают корректно.
ЖИТЬ В ПАМЯТНИКЕ
Недвижимость с историей, как правило, поменяла много собственников. В связи с этим очень важно убедиться в юридической чистоте объекта. Помочь в этом могут профессиональные риэлторы и юристы, способные «раскопать» прошлое объекта и легитимность всех проводимых сделок.
Не помешает также поинтересоваться наличием и количеством имеющихся в доме коммунальных квартир и контингентом жильцов. Неоднородная социальная среда и проблемные соседи могут свести на нет все преимущества проживания в доме-памятнике.
Бывает, к слову, и так, что статус памятника дому присвоят уже после того, как вы приобретете в нем квартиру. Список вновь выявленных объектов культурного наследия постоянно пополняется. Памятниками признают не только дома, но и квартиры вместе с архитектурно-художественными элементами интерьера.
«Десять лет назад мы продавали коммунальную квартиру на Петроградке. Вовсю шел поиск покупателя, и тут КГИОП „выявил“ данную квартиру как памятник. На все охраняемые элементы интерьера были составлены описи с фотофиксацией и сносками о том, что в случае утраты они подлежат восстановлению или реставрации», – делится примером из практики президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости, генеральный директор агентства недвижимости "БЕНУА" Дмитрий Щегельский.
СЛУЧАЙ С БАЛКОНОМ
Однако всё это мелочи по сравнению с тем, что еще может произойти после покупки исторического жилья. Петербурженка Ксения рассказала BN.ru о своих перипетиях после переезда в Центральный район.
Чтобы воплотить свою мечту («жить в центре с балкончиком и цветочками»), женщина взяла «кабальную ипотеку» и перебралась на 5-ю Советскую улицу, в дом-памятник. Через пару недель после долгожданного новоселья балкон в ее квартире демонтировали. Оказалось, еще год назад балконные плиты в этом здании признали аварийными, но покупательницу об этом никто не предупредил.
Мы спросили Дмитрия Щегельского, может ли потенциальный покупатель обезопасить себя от подобных неприятностей. Ответ был не слишком утешительным. По словам эксперта, балконы относятся к общедомовому имуществу и, соответственно, в состав квартиры не входят. Приобретая недвижимость с балконом, нужно понимать его правовой статус и быть готовыми в том числе к таким ситуациям.
Справедливости ради отметим, что всё вышеописанное могло произойти не только в доме-памятнике. Износиться мог балкон и в обычной панельке, особенно если она возводилась нерадивыми строителями. И всё же случай с балконом подтверждает общее правило: покупая недвижимость в старом фонде, будьте трижды внимательны и изучите все нюансы будущего жилья. Тогда вместо разочарования вы получите то самое «волшебство», которое дает ежедневное прикосновение к истории нашего великого города.
Источник Бюллетень недвижимости
