На недвижимость сформировалась нереальная стоимость
Ценообразование на рынке недвижимости хаотично, нелогично. Ценник растет по прихоти застройщиков и частных продавцов. Покупатели действуют иррационально, паникуя или впадая в депрессию. Продажи падают – цена растет. Но реальную цену не знает никто.
Самый болезненный и сложный вопрос – почему недвижимость не дешевеет? Вроде все указывает на то, что после резкого роста в сложившейся экономической ситуации аппетиты застройщиков и частных продавцов должны поумериться. Но аналитики опять и снова, как мантру, твердят, что цены упасть не могут, наоборот, будут продолжать расти. Риэлторы же бьют тревогу, что цены неадекватны, рынок их «проглотить» не может, что вся эта конструкция ценообразования может посыпаться в любой момент.
Реальная цена: себестоимость против здравого смысла
Вообще с ценообразованием в мире творится чёрт-те что. Сказал Илон Маск, что покупает Твиттер, акции соцсети сразу же подскочили в цене. Передумал – они упали. Нечто похожее, бардак, наблюдается и на рынке недвижимости, когда кто хочет, меняет цены в большую сторону, находя для этого любой подвернувшийся предлог. Ввели бессмысленную страховку ответственности застройщиков – квартиры подорожали, ввели (даже просто объявили, что скоро введут) эскроу-счета – хороший повод пересмотреть ценник, скакнул доллар – опять цены вверх. Фактически весь рынок живет в постоянном ожидании роста цен. В прошлом году прекрасно сыграла свою роль льготная ипотека, привлекая на рынок многочисленных инвесторов-спекулянтов, но тут застройщики нашли другое оправдание – себестоимость строительства выросла. И действительно они не врали, себестоимость выросла – не настолько, конечно, насколько цены на квартиры. Главное – умело разогнать. Но сейчас цены на некоторые стройтовары упали, себестоимость снизилась – или нет?
Динамика цен на арматуру 6 мм А500С 6 метров. Цена упала до уровня конца 2020 года
ИСТОЧНИК: «ГОСТ МЕТАЛЛ»
Удивительную картину рисует нам Росстат. Есть у этой уважаемой организации данные о фактической стоимости квадратного метра стройки. Если верить ее цифрам, то в 2019 году стоимость строительства в Петербурге снизилась на 13%! Разве кто-то из застройщиков снижал цены? Наоборот, рост продолжался. В 2021 году стоимость строительства выросла на 20% - до 64 тыс. рублей за «квадрат». В 2018 году 60800 рублей стоило построить квадратный метр. Разница с 2021 годом меньше 10%, а насколько выросла цена квартир в новостройках – 40-100%? График цен на квартиры за последние годы – это постоянный рост, хотя стоимость строительства снижалась (см. график ниже)?
ИСТОЧНИК: РОССТАТ
Средняя цена квадратного метра в Петербурге (пунктиром) и Ленобласти. Постоянный рост
ИСТОЧНИК: БН
Понятно, что на стоимость квартир в продаже влияет много факторов, но в целом эти факторы приводят только к росту. Данные аналитиков, Росстата не могут объяснить причины такого подорожания. В принципе объяснение есть.
Ценовые игрища
Ценообразование все больше напоминает игру в одни ворота. Застройщики ПЛАНОВО повышают цены на свои объекты, мол, чем выше готовность, тем меньше риск недостроя и, значит, выше цена. Аналитики фиксируют высокие цены уже на старте продаж, на котловане, а чиновники уверяют, что эскроу сделали покупку в строящемся объекте абсолютно безопасной. Получается, рост цен программируют сами строители – иначе какой смысл покупать квартиру, которую построят через два года, ведь можно купить готовую. Но с готовыми, а также «вторичкой» также не все просто.
«Ценообразование сейчас почти как в начале 90-х. Никто не знает, что и сколько стоит. Цены образуются методом тыка и личных ожиданий продавца, – рассуждает Дмитрий Щегельский, гендиректор АН «Бенуа». – На эмоциях при падении рубля продавцы в конце февраля начале марта подняли цены в среднем на 10% и тогда же оставшиеся покупатели готовы были по этим ценам покупать. Сейчас рубль укрепился в 2,5 раза, но цены на недвижимость не снизились. Сейчас покупателей очень мало. Продавцы готовы торговаться, но не с кем. Покупатели просто не доходят до объектов. Все в растерянности. Не могут понять реальность. Думаю, что пара месяцев уйдет на "утряску", чтобы увидеть в ценниках на квартиру цифры, которые устроят покупателей. Вообще прикольно – недвижимость в долларах США в Петербурге за две недели подорожала в 2,5 раза. Теперь продав студию в Мурино можно купить приличный дом под Хельсинки или «однушку» в Барселоне».
Свою лепту в дезинформирование покупателей вносят и многочисленные агрегаторы, которые являются ничем иным, как рекламной площадкой и показывают только «хотелки» продавцов.
«Самый главный вопрос сейчас в том, что даже по типовым объектам, которые выставлены в различных агрегаторах, типа ЦИАН, АВИТО, Яндекс, мы, к сожалению, видим, я в шутку называю, парад неудачников, – комментирует Максим Ельцов, гендиректор компании «ПИА Недвижимость». – Мы видим объекты, которые не продались, которые все еще ищут своего покупателя. Более того, агрегаторы заинтересованы в том, чтобы объекты находились в продаже как можно больше времени. Они не замкнуты на конечную цель продавца реализовать объект по максимальной рыночной цене в сжатые сроки. Задача агрегаторов – чтобы объект стоял как можно дольше. Отсюда и такая инфляция ожиданий собственников. Когда собственники с оглядкой друг на друга, не опираясь на реальные цены сделок, выставляют объекты по уровню рекламы в предыдущих аналогичных объявлениях, да еще и выше. Нас же всех интересует не цена в рекламе, а цены реальных сделок, а их, к сожалению, на досках объявлений в агрегаторах мы и не видим».
«Такой же вопрос по застройщикам, – продолжает Максим Ельцов. – Чтобы реально разобраться, какая же все-таки цена квартиры от конкретного застройщика, нужно приложить очень серьезные усилия. Потому, что есть цена при стопроцентной оплате, более того, это всегда цена «от» - на самую неинтересную, неликвидную квартиру. Дальше идет субсидирование ставки за счет повышения стоимости самого объекта, надбавка за рассрочку и прочее. Также есть совокупность понижающих факторов, которыми застройщики сейчас активно начинают играть, чтобы формально показать, что цены по-прежнему растут или остаются достаточно высокими, но при этом завуалировано дают какие-то дополнительные скидки, преференции при индивидуальном запросе со стороны клиента, потому что сейчас ситуация с продажами не самая лучшая».
автор Олег Воронин
источник novostroyka.su
