Недвижимость заморожена сделок нет
Строительный блок крепко-накрепко связан с финансовой сферой. Потому-то любое «утяжеление» условий его финансирования вызывает в нем определенные сбои. Что мы теперь и наблюдаем – после увеличения ключевой банковской ставки до 20%, вызвавшего замешательство на рынке недвижимости. Конечно, сложилась непростая ситуация, и цена жилого «квадрата», которая и прежде била рекорды, продолжает расти. Но торопиться с выводами, посыпая голову пеплом, преждевременно, считает Дмитрий ЩЕГЕЛЬСКИЙ, президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости. «На моей памяти эта отрасль пережила не один кризис, – говорит он, – и сегодняшнее положение дел нужно рассматривать глубже, без эмоций». А именно: с учетом запаса ее прочности и в контексте анонсированных правительством РФ мер по поддержке этой важнейшей отрасли.
Дмитрий Щегельский
– Дмитрий Владимирович, что заставляет вспомнить нынешняя новостная лента?
– Ну как же: конфликт почти восьмилетней давности, связанный с «крымской весной» и прочими известными событиями. Тогда поначалу тоже мало кто понимал, как они будут развиваться и к чему приведут.
Вспомним, что происходило на рынке. Осень 2014-го: девальвация рубля, Центробанк стал «накачивать» ключевую ставку. К декабрю она поднялась до 9,5%, потом еще выше, и в результате за один месяц выросла фактически вдвое, а ипотека встала в ступор.
Но прошел еще месяц, и кредитно-денежная система почувствовала облегчение. Уровень ключевой ставки, казавшийся неимоверно высоким, стал постепенно снижаться. Так что к 2020 году она опустилась до вполне приемлемых 4,25%.
– А как реагировал рынок недвижимости?
– Когда рубль «пошатнулся», старые квартиры и жилье в новостройках начали дорожать.
В такие периоды продавцы пытаются заложить растущую инфляцию в стоимость выставленного на продажу жилья. Правда, в последние годы это не всегда им удается.
Скажем, в кризис 2008-2009 гг. стоимость жилой недвижимости, когда экономика стала понемногу оживать, упали где-то на 30%.
Так вот: в период, о котором мы вначале заговорили, цены на жилье за несколько месяцев выросли на 5-7%. К марту 2015-го они стабилизировались и пошли на убыль, а к концу этого года вышли на докризисный уровень. Рынок стал приходить в себя. Но количество сделок на вторичном рынке недвижимости Петербурга уменьшилось к тому времени, по сравнению с тем же прошлогодним периодом, на четверть. А первичка упала по сделкам и того больше, на 30%. Это официальные данные Росреестра.
– Спрос снизился, и впору было ждать уменьшения цен, ведь так?
– В теории да, а на самом деле оба показателя падают на этом рынке, один за другим, крайне редко. Чему, на мой взгляд, есть объяснение. Ведь что такое квартира? Это не просто крыша над головой, а предмет первой необходимости: людям всегда нужно чем-то питаться и где-то жить.
По моим данным, 70-80% сделок на рынке недвижимости не являются спекулятивными. Они вызваны житейскими обстоятельствами, и зачастую люди хотят решить свою проблему, не дожидаясь благих перемен. То есть покупают жилье по сложившейся рыночной стоимости. И сокрушаются: дальше взлетать ценам вроде бы некуда, а они упорно растут. Жилье всегда кажется неоправданно дорогим.
Хотя если бы все покупатели, оставшись довольны ценой, кинулись раскупать квартиры, их стоимость взлетела бы еще больше. Ну как же: без автомобиля прожить можно, а без своего угла поди-ка проживи, хотя его покупка требуют еще больше денег. Поэтому кривая сделок в сфере недвижимости постоянно идет вверх. В 1996-м на вторичном рынке Петербурга было зарегистрировано 46 тыс. сделок, а в минувшем году – 121 тыс. таких операций.
Причем это только вторичка в черте города. Покупки в граничащем с мегаполисом жилым поясе, в соседних районах Ленобласти, куда перетекает часть петербургских покупателей, в эту статистику не входят. С другой стороны, ее подпитывают миграционные процессы: в культурную столицу России, менее суетную, чем Москва (где и цены по сравнению с Петербургом повыше), люди едут из многих регионов…
– Однако вернемся с текущей ситуации. Что происходит сегодня?
– При санкционном давлении со стороны западных стран деньги в нашей стране резко подорожали. Повышение ключевой ставки до 20% на долгое время негативно скажется на разных сферах реального сектора экономики, и может привести к падению производства. Думаю, в правительстве РФ это понимают.
На «самочувствие» рынка жилой недвижимости последние события, естественно, тоже повлияли. При таком росте ключевой ставки лишь один банк, самый крупный, продолжил выдавать ипотечные займы по одобренным прежде заявлениям. Остальные приостановили эту работу, затормозив даже сделки, намеченные на первые дни марта. Одни банки не дают такие займы по вторичке по сей день, другие предлагают деньги под 22% годовых.
И очередь за ними не выстраивается. Даже если человек возьмет на таких условиях 6 млн рублей на 50 лет, ежемесячный аннуитетный платеж покажется ему неподъемным. Людей, готовых это сделать, – сущие единицы. Да и тех, кто «примеряется» к ипотечному долгу в размере 1 млн рублей, имея в кармане приличную сумму, тоже немного.
Таким образом, мы наблюдаем приостановку сделок на вторичном рынке жилья. По моим оценкам, только за первую неделю марта в Петербурге «провисли» 1,5 тыс. таких соглашений. И если банки не снизят (после изменения политики ЦБ) ипотечную ставку хотя бы до 15-16% годовых, рынок вторички будет лежать на боку.
– Это приемлемый уровень?
– Скорее, предельно возможный, судя по опросу людей, с которыми общаются наши эксперты. И он чаще затрагивает интересы не двух человек (продавца и покупателя), а всех, кто фигурирует в цепочке по сделке, рассчитанной, допустим, на пять «ходов» и две ипотеки. Такие «вереницы» теперь всюду разваливаются. А значит, если оставить все как есть на критичный для рынка период, по количеству сделок на вторичке он «просядет» нынче ощутимей, чем в 2015-м.
Подешевеет ли жилье? Видимо, нет. Предложений-то на рынке убавилось: все замерли и ждут, что будет дальше. Предположим, кому-то повезло: к нему явился богач с тугим кошельком. Владелец квартиры получил за нее 7 млн рублей, и что? В лучшем случае, он сможет погасить ипотеку за свое новое жилье. Но таких мало, а тех, кто готов выложить из кармана сразу, без ипотеки, столь пухлые пачки банкнот, еще меньше.
Или так: родственники получили в наследство квартиру, продали и разошлись, поделив деньги. Им не нужно сидеть и ждать, пока рынок угомонится. Остальным ничего другого не остается. Обычно люди хотят продать свои «хоромы» и переехать в более просторное жилье, и без ипотеки чаще всего это не сделать. А объем сделок со встречными покупками (то есть цепочек) достигает в общей массе 75-80%, и такие объекты с продажи снимают.
В итоге старые квартиры, которые можно купить сходу, подскочили в цене – в некоторых случаях на 10-15%. Да и то их выбор сужается день ото дня.
– А что же первичный рынок жилья?
– Там ситуация немного другая благодаря льготному ипотечному кредитованию, на которое могут претендовать некоторые категории россиян. Кабмин РФ объявил, что готов выделить более 200 млрд рублей на продление ипотечных госпрограмм. А значит, ипотека под 6% будет доступна молодой семье, скажем, как и раньше. Но Петербург, где потолок льготной ипотеки – всего 3 млн рублей, ощутит господдержку меньше, чем другие города.
В нашем городе эта отрасль мгновенно отреагировала на перемены. Одни застройщики остановили продажи по всем новостройкам, другие придержали только высоколиквидные объекты. Третьи готовы продать все свои жилые «квадраты», но уже по другим ценам, где-то на 5% дороже. Но, как я упоминал, оба «крыла» рынка недвижимости не могут развиваться один без другого. Если датировать ипотеку только по новостройкам, наступит перекос.
Тем более, многим новое жилье ни к чему. Есть петербуржцы, которые укоренились в своем районе и не хотят переезжать, или которым не нравятся клетушки в новостройках. Думаете, кирпичные дома полувековой давности в зеленых районах влекут только пожилых? Ничего подобного. Даже квартиры в панельных домах 137-й серии у молодых покупателей шли на ура. До сего дня, конечно. Некоторые, чтобы спасти накопления, видимо, станут покупать дачи за городом: сельская ипотека под 2,5% действует в ряде районов Ленобласти. Такая недвижимость тоже пользуется спросом.
При этом есть фактор, отпугивающий от первички даже при льготной ипотеке: присущая новостройкам неопределенность.
– Опасность долгостроя?
– Вот именно. Вспомним: в разгар пандемии около 30% строек получили разрешение на продление сроков ввода домов. А что сейчас? Люди боятся, что объекты, особенно на низкой стадии строительства, «поплывут» по срокам. Или вообще застройщики по разным причинам не смогут довести их до финишной прямой.
Не берусь судить, насколько велика такая вероятность. Девелоперы начинают вовлекать в работу деньги, накопленные за время роста цен на жилье. Но эта отрасль инерционна: нынешние процессы могут аукнуться позже. Некоторые застройщики накопили земельные участки, обеспечив себя работой на 5-10 лет. И будут вынуждены их продавать, чтобы взять кредит или заткнуть финансовые бреши. А другие, выполнив взятые обязательства, наверное, поостерегутся браться за новые проекты.
Словом, если государство не поддержит эту отрасль (декларируется субсидирование процентных ставок по кредитам для застройщиков, упрощение процедуры утверждения документации по планировке территории, порядка выдаче разрешений на строительство и т.д.), это вызовет всплеск цен на жилье через несколько лет, когда будут завершены все текущие проекты. Но повторю: помогая лишь первичному рынку, мы обрушим вторичку.
А главное, нужно снизить ключевую ставку. Что сделал ЦБ? Он включил «холодильник» в режим быстрой заморозки, сковав все операции. Но финансы – кровеносная система экономики, и нарушать эту циркуляцию средств опасно. Помогая же выплеснуть деньги граждан на рынок, стимулируя платежеспособный спрос, государство его оживит.
– А региональной власти что-то по силам?
– Вряд ли. У города есть свои программы по улучшению жилищных условий молодых семей, расселению коммуналок, ликвидации аварийного жилья. Но денег там выделяется не так много, погоды это не сделает. Да и городская казна, испытавшая удары пандемии, не резиновая. Правительство вроде бы разрешило строительным СРО выдавать займы входящим туда компаниям. Но компенсационные фонды этих организаций – скудноватый источник средств…
– Что представляет собой Палата недвижимости, которую вы возглавляете?
– Она была создана в 2010 году как добровольный союз петербургских риэлторов, и какое-то время просуществовала в статусе СРО. Потом, чтобы сделать ее доступной для других желающих (кроме застройщиков, имеющих свои профессиональные объединения), мы ее реформировали. Палата стала некоммерческим партнерством, и теперь в нее входят агентства недвижимости, один банк и компании-«спутники», выполняющие согласование перепланировок, и другие услуги.
– Это позволяет вам объективно оценивать ситуацию на рынке?
– Безусловно. Члены нашей палаты недавно встретились, обсудили ситуацию, и этот обмен мнениями показал, что мы оцениваем происходящее, в принципе. одинаково. Она достаточно сложная, с этим трудно поспорить.
Но коммерческий рынок недвижимости, которому перевалило за 30 лет, «трясло» и раньше, а он оставался жив и нормально развивался. Чего стоят аховые 1990-е годы, когда люди месяцами не получали зарплату, а торгово-промышленные операции заменяли бартерные сделки. В общем, переживем и очередной кризис, этот рынок сохранится.
Хотя, каким он будет, как изменятся правила игры, пока трудно предположить.
интервью у Дмитрия Щегельского взял Виктор ЮШКОВСКИЙ
статься "Санкт-Петербургские ведомости" № 49 (7132) от 21.03.2022 г.
